1. IMT is levied on transfers for consideration of the right of ownership, or of partial forms of that right, over immovable property situated in Portuguese territory.
1 - O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.
2. For the purposes of paragraph 1, the concept of transfer of immovable property also includes:
2 - Para efeitos do n.º 1, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis:
a) Promissory contracts for acquisition and disposal, as soon as handover (tradição) to the promissory acquirer has taken place, or when the promissory acquirer is enjoying the use of the property, except where the acquisition is of housing for the own permanent residence of the acquirer or of the acquirer’s household and none of the situations provided for in paragraph 3 occurs;
a) As promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens, excepto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3;
b) A lease containing a clause under which the leased property becomes the property of the lessee once all the agreed rents have been paid;
b) O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acordadas;
c) Long-term leases or subleases, these being understood as those intended to last more than 30 years, whether that duration is established at the start of the contract or results from an extension, during its term, by express agreement of the parties concerned, and even if the landlord, the rent or other contractual terms are different;
c) Os arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, considerando-se como tais os que devam durar mais de 30 anos, quer a duração seja estabelecida no início do contrato, quer resulte de prorrogação, durante a sua vigência, por acordo expresso dos interessados, e ainda que seja diferente o senhorio, a renda ou outras cláusulas contratuais;
d) The acquisition of holdings or quota interests in general partnerships, ordinary limited partnerships (sociedades em comandita simples), private limited companies or public limited companies where, cumulatively:
d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples, por quotas ou anónimas, quando cumulativamente:
i) More than 50% of the value of the company’s assets derives, directly or indirectly, from immovable property situated in Portuguese territory, based on the balance sheet value or, if higher, the taxable property value (VPT);
i) O valor do ativo da sociedade resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50 % por bens imóveis situados em território nacional, atendendo ao valor de balanço ou, se superior, ao valor patrimonial tributário;
ii) That immovable property is not directly allocated to an activity of an agricultural, industrial or commercial nature, excluding the purchase and sale of immovable property;
ii) Tais imóveis não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis;
iii) As a result of that acquisition, of redemption (amortização) or of any other facts, any of the members comes to hold at least 75% of the share capital, or the number of members is reduced to two who are married or partners in a de facto union; in either case, the company’s own holdings or quota interests shall be attributed to the members in proportion to their respective interests in the share capital;
iii) Por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto, devendo em qualquer dos casos as partes sociais ou quotas próprias detidas pela sociedade ser proporcionalmente imputadas aos sócios na proporção da respetiva participação no capital social;
e) The acquisition of units in privately subscribed closed-end real estate investment funds, regardless of the location of the management company, as well as redemption operations, capital increases or reductions or other operations as a result of which one of the unitholders, or two unitholders who are married or partners in a de facto union, come to hold at least 75% of the units representing the fund’s assets.
e) A aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, independentemente da localização da sociedade gestora, bem como operações de resgate, aumento ou redução do capital ou outras, das quais resulte que um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto fiquem a dispor de, pelo menos, 75 % das unidades de participação representativas do património do fundo.
3. A transfer for consideration for the purposes of paragraph 1 is also deemed to take place on the execution of the following acts or contracts:
3 - Considera-se que há também lugar a transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na outorga dos seguintes actos ou contratos:
a) Conclusion of a promissory contract for the acquisition and disposal of immovable property in which it is stipulated, in the contract or subsequently, that the promissory acquirer may assign their contractual position to a third party;
a) Celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro;
b) Assignment of the contractual position in the exercise of the right conferred by a promissory contract referred to in the preceding point;
b) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido por contrato-promessa referido na alínea anterior;
c) Execution of a power of attorney conferring powers to dispose of immovable property or of the holdings or units referred to in paragraph 2(d) and (e) under which, by waiver of the right of revocation or a clause of a similar nature, the principal can no longer revoke the power of attorney;
c) Outorga de procuração que confira poderes de alienação de bem imóvel ou de partes sociais ou unidades de participação a que se referem as alíneas d) e e) do n.º 2 em que, por renúncia ao direito de revogação ou cláusula de natureza semelhante, o representado deixe de poder revogar a procuração;
d) Execution of an instrument substituting another attorney under a power of attorney (substabelecimento) with the powers and effects provided for in the preceding point;
d) Outorga de instrumento com substabelecimento de procuração com os poderes e efeitos previstos na alínea anterior;
e) Assignment of the contractual position, or a resale arrangement, by the promissory acquirer under a promissory contract for acquisition and disposal, where the final contract is then concluded between the original promissory transferor and the third party.
e) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente num contrato-promessa de aquisição e alienação, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro.
4. Point (e) of the preceding paragraph does not apply where the final contract is concluded with a nominated third party, or with a company that is in the process of incorporation at the time the promissory contract is concluded and that goes on to acquire the property, provided that the promissory acquirer holds its share capital.
4 - O disposto na alínea e) do número anterior não é aplicável sempre que o contrato definitivo seja celebrado com terceiro nomeado ou com sociedade em fase de constituição no momento em que o contrato-promessa é celebrado e que venha a adquirir o imóvel, desde que o promitente adquirente seja titular do seu capital social.
5. By virtue of paragraph 1, the following are also subject to IMT, in particular:
5 - Em virtude do disposto no n.º 1, são também sujeitas ao IMT, designadamente:
a) The rescission, invalidity or extinction by mutual consent of a contract for the sale or exchange of immovable property, and those of the respective promissory contract where, in the latter case, they occur more than 10 years after handover or possession;
a) A resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, do contrato de compra e venda ou troca de bens imóveis e as do respectivo contrato-promessa, quando, neste último caso, ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse;
b) Exchanges, on the declared difference in values or on the difference between the taxable property values, whichever is greater;
b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior;
c) The excess over the share in the immovable property to which the acquirer is entitled, in an act of division or partition, as well as the disposal of an inheritance, of a share in an inheritance or of the right to a half-share of the community property (meação);
c) O excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos bens imóveis, em ato de divisão ou partilhas, bem como a alienação da herança ou quinhão hereditário ou do direito à meação;
d) The sale or assignment of the right to certain waters, even in the form of an authorisation to exploit them or to mine for them on another’s land;
d) A venda ou cessão do direito a determinadas águas, ainda que sob a forma de autorização para as explorar ou para minar em terreno alheio;
e) Contributions of immovable property by members to pay up the capital, and to make ancillary contributions in addition to the capital contribution obligation, of commercial companies or civil companies in commercial form, or of civil companies to which legal personality has been granted by law, and transfers of immovable property by participants on subscribing for units in privately subscribed closed-end real estate investment funds;
e) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital e para a realização de prestações acessórias à obrigação de entrada de capital das sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica, as entregas de bens imóveis dos participantes no ato de subscrição de unidades de participação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular;
f) The allocation of immovable property to members on the liquidation, on a capital reduction and on the repayment of ancillary contributions, or in other forms of performance of obligations, by commercial companies or civil companies in commercial form, or by civil companies to which legal personality has been granted by law, and the allocation of immovable property to participants as a repayment in kind of units resulting from the redemption of units, or from the liquidation or capital reduction, of privately subscribed closed-end real estate investment funds;
f) A adjudicação dos bens imóveis aos sócios na liquidação, redução de capital e no reembolso de prestações acessórias ou outras formas de cumprimento de obrigações pelas sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica, e a adjudicação de bens imóveis aos participantes como reembolso em espécie de unidades de participação decorrente do resgate das unidades de participação, da liquidação e da redução de capital de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular;
g) Contributions of immovable property by members to pay up the capital of other civil companies, to the extent that the other members acquire joint ownership of, or any other right in, that property, as well as, on the same terms, assignments of holdings or quota interests or the admission of new members;
g) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das restantes sociedades civis, na parte em que os outros sócios adquirirem comunhão, ou qualquer outro direito, nesses imóveis, bem como, nos mesmos termos, as cessões de partes sociais ou de quotas ou a admissão de novos sócios;
h) Transfers of immovable property by merger or division of the companies referred to in points (e) and (f), or by merger of such companies with each other or with a civil company, as well as by merger of privately subscribed closed-end real estate investment funds;
h) As transmissões de bens imóveis por fusão ou cisão das sociedades referidas nas alíneas e) e f), ou por fusão de tais sociedades entre si ou com sociedade civil, bem como por fusão de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular;
i) Transfers of improvements (benfeitorias) and acquisitions of immovable property by accession.
i) As transmissões de benfeitorias e as aquisições de bens imóveis por acessão.
6. Point (c) of the preceding paragraph does not apply to former spouses where the excess over the share results from an act of partition following the dissolution of a marriage that was not entered into under the regime of separation of property.
6 - O disposto na alínea c) do número anterior não é aplicável aos ex-cônjuges sempre que o excesso da quota-parte resultar de ato de partilha por efeito de dissolução do casamento que não tenha sido celebrado sob o regime de separação de bens.
7. Paragraph 2(d) does not apply to the companies referred to in Article 4(f) of the Legal Regime of the Central Register of Beneficial Ownership, approved as an annex to Law No. 89/2017 of 21 August.
7 - O disposto na alínea d) do n.º 2 não é aplicável às sociedades previstas na alínea f) do artigo 4.º do Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo, aprovado em anexo à Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto.
The 50% asset test and 75% control threshold in paragraph 2(d) and (e), the 30-year lease term, the 10-year period in paragraph 5(a), the deemed transfers in paragraph 3 and the exclusions in paragraphs 4, 6 and 7 are retained.
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Unofficial English translation prepared by BCA Portugal for reference. Only the Portuguese text published in the Diário da República has legal force. Editorial notes are ours and are not part of the statute.