1. IMT is charged on the value stated in the deed or contract or on the taxable property value (VPT) of the immovable property, whichever is higher.
1 - O IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior.
2. In the case of immovable property not entered in the property register (matriz) or entered in it without a taxable property value, and of property or rights not subject to entry in the property register, the taxable property value is determined under the Municipal Property Tax Code (CIMI).
2 - No caso de imóveis omissos na matriz ou nela inscritos sem valor patrimonial tributário, bem como de bens ou direitos não sujeitos a inscrição matricial, o valor patrimonial tributário é determinado nos termos do CIMI.
3. The declared value of the integral parts is added to the taxable property value where it is not included in that property value.
3 - Ao valor patrimonial tributário junta-se o valor declarado das partes integrantes, quando o mesmo não esteja incluído no referido valor patrimonial.
4. The preceding paragraphs are, however, without prejudice to the following rules:
4 - O disposto nos números anteriores entende-se, porém, sem prejuízo das seguintes regras:
Rule 1: Where any of the co-owners, co-heirs or holders of a half share (meeiros) disposes of their right, the tax is assessed on the corresponding portion of the taxable property value or is charged on the value stated in the deed or contract, whichever is higher;
1.ª Quando qualquer dos comproprietários, quinhoeiros ou meeiros alienar o seu direito, o imposto é liquidado pela parte do valor patrimonial tributário que lhe corresponder ou incide sobre o valor constante do ato ou do contrato, consoante o que for maior;
Rule 2: Where, at the time a temporary surface right is created, the construction of the works has already been completed or the planting finished, the following applies:
2.ª Quando ao tempo da constituição do direito de superfície temporário já esteja terminada a construção das obras ou ultimada a plantação, deve observar-se o seguinte:
a) If ownership of the land is transferred separately from the surface right, the tax is calculated on the taxable property value of the ownership of the land, determined under Article 13(h), or is charged on the value stated in the deed or contract, whichever is higher;
a) Se a propriedade do solo for transmitida separadamente do direito de superfície, o imposto é calculado pelo valor patrimonial tributário da propriedade do solo, determinado nos termos da alínea h) do artigo 13.º, ou incide sobre o valor constante do acto ou do contrato, consoante o que for maior;
b) On the creation of the surface right, or on the transfer of that right separately from ownership of the land, the municipal property transfer tax is charged on the present value of the surface right, determined under Article 13(i), or on the value stated in the deed or contract, whichever is higher;
b) Na constituição do direito de superfície, ou na transmissão deste direito separadamente da propriedade do solo, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas incide sobre o valor actual do direito de superfície, determinado nos termos da alínea i) do artigo 13.º, ou sobre o valor constante do acto ou do contrato, consoante o que for maior;
Rule 3: Where, at the time a temporary surface right is created, the construction of the works has not yet been completed or the planting not yet finished, the following applies:
3.ª Quando ao tempo da constituição do direito de superfície temporário ainda não esteja terminada a construção das obras ou ultimada a plantação, deve observar-se o seguinte:
a) If ownership of the land is transferred separately from the surface right, the tax is assessed on the taxable property value of the ownership of the land, calculated under Article 13(h) on the basis of the value of the land, or is charged on the value stated in the deed or contract, whichever is higher;
a) Se a propriedade do solo for transmitida separadamente do direito de superfície, o imposto é liquidado pelo valor patrimonial tributário da propriedade do solo, calculado nos termos da alínea h) do artigo 13.º, com base no valor do terreno, ou incide sobre o valor constante do acto ou do contrato, consoante o que for maior;
b) On the creation of the surface right, and on the transfer of that right separately from ownership of the land before the construction of the works has been completed or the planting finished, the tax is charged on the present value of the surface right, determined under Article 13(i); but if the transfer takes place afterwards, or if the owner of the land acquires ownership of the works or of the trees on expiry of the term, the tax is calculated on the taxable property value of full ownership of the property, less the taxable property value of ownership of the land at that time, determined under Article 13(h) on the basis of the value of the land; in either case, the tax is charged on the value stated in the deed or contract if it is higher than the values indicated;
b) Na constituição do direito de superfície, bem como na transmissão deste direito separadamente da propriedade do solo antes de terminada a construção das obras ou de ultimada a plantação, o imposto incide sobre o valor actual do direito de superfície, determinado nos termos da alínea i) do artigo 13.º, mas se a transmissão ocorrer depois ou o proprietário do solo adquirir a propriedade da obra ou das árvores pelo decurso do prazo, o imposto será calculado sobre o valor patrimonial tributário da propriedade plena do imóvel, deduzido o valor patrimonial tributário da propriedade do solo nessa altura, determinado nos termos da alínea h) do artigo 13.º, com base no valor do terreno, incidindo o imposto, em qualquer dos casos, sobre o valor constante do acto ou do contrato, se for superior aos indicados;
Rule 4: In exchanges of immovable property, the basis of assessment is the declared difference in values, where it exceeds the difference between the taxable property values;
4.ª Nas permutas de bens imóveis, toma-se para base da liquidação a diferença declarada de valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários;
Rule 5: In transfers by way of transfer of property in lieu of payment, the tax is calculated on its taxable property value or on the amount of the debt paid with the property transferred, if higher;
5.ª Nas transmissões por meio de dação de bens em pagamento, o imposto é calculado sobre o seu valor patrimonial tributário, ou sobre a importância da dívida que for paga com os bens transmitidos, se for superior;
Rule 6: Where the transfer is effected by way of renunciation or assignment, the tax is calculated on the taxable property value of the immovable property concerned or is charged on the value stated in the deed or contract, if higher;
6.ª Quando a transmissão se efectuar por meio de renúncia ou cedência, o imposto é calculado sobre o valor patrimonial tributário dos respectivos bens imóveis, ou incide sobre o valor constante do acto ou do contrato, se for superior;
Rule 7: If ownership is transferred separately from the usufruct, use or habitation, or from the durable housing right (direito real de habitação duradoura), the tax is calculated on the value of the bare ownership under Article 13(a), or on the value stated in the deed or contract, if higher;
7.ª Se a propriedade for transmitida separadamente do usufruto, uso ou habitação, ou do direito real de habitação duradoura, o imposto é calculado sobre o valor da nua-propriedade, nos termos da alínea a) do artigo 13.º, ou sobre o valor constante do ato ou do contrato, se for superior;
Rule 8: Where usufruct, use or habitation is created, and where any of those rights is renounced or the usufruct is transferred separately from ownership, the tax is assessed on the present value of the usufruct, use or habitation, calculated under Article 13(b), or is charged on the value stated in the deed or contract, if higher;
8.ª Quando se constituir usufruto, uso ou habitação, bem como quando se renunciar a qualquer desses direitos ou o usufruto for transmitido separadamente da propriedade, o imposto é liquidado pelo valor actual do usufruto, uso ou habitação, calculado nos termos da alínea b) do artigo 13.º, ou incide sobre o valor constante do acto ou do contrato, se for superior;
Rule 9: If the beneficiary of a pension acquires the property encumbered with the pension, the tax is charged on the taxable property value less the present value of the pension, or on the value stated in the deed or contract, if higher;
9.ª Se o pensionista adquirir os bens onerados com pensão, o imposto incide sobre o valor patrimonial tributário abatido do valor actual da pensão, ou sobre o valor constante do acto ou do contrato, se for superior;
Rule 10: In long-term leases and subleases, the tax is charged on 20 times the annual rent, where that amount is equal to or greater than the taxable property value of the property concerned, and, if the lessee subsequently acquires the property, on the difference between the property value of the property at the date of the lease and its value at the date of acquisition, or on the declared value if higher;
10.ª Nos arrendamentos e nas sublocações a longo prazo, o imposto incide sobre o valor de 20 vezes a renda anual, quando seja igual ou superior ao valor patrimonial tributário do respectivo prédio, e incide sobre a diferença entre o valor patrimonial que os bens tinham na data do arrendamento e o da data da aquisição ou sobre o valor declarado se for superior, caso o arrendatário venha a adquirir o prédio;
Rule 11: In judicial or extrajudicial partitions, the value of the excess of immovable property over the acquirer’s share, within the meaning of Article 2(5)(c), is calculated by reference to the taxable property value of that property plus the value attributed to immovable property not subject to entry in the property register or, if higher, by reference to the value on which the partition was based;
11.ª Nas partilhas judiciais ou extrajudiciais, o valor do excesso de imóveis sobre a quota-parte do adquirente, nos termos da alínea c) do n.º 5 do artigo 2.º, é calculado em face do valor patrimonial tributário desses bens adicionado do valor atribuído aos imóveis não sujeitos a inscrição matricial ou, caso seja superior, em face do valor que tiver servido de base à partilha;
Rule 12: In the acts provided for in Article 2(5)(e), (f) and (g), the following applies, as the case may be:
12.ª Nos atos previstos nas alíneas e), f) e g) do n.º 5 do artigo 2.º, deve observar-se o seguinte, consoante os casos:
a) The value of the immovable property is the taxable property value or, if higher, the value at which the property is entered in the assets of the companies or of the real estate investment funds;
a) O valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário ou, caso seja superior, aquele por que os mesmos entrarem para o ativo das sociedades ou para o património dos fundos de investimento imobiliário;
b) The value of the immovable property is the taxable property value or, if higher, the value at which the property leaves the assets of the companies or of the real estate investment funds;
b) O valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário ou, caso seja superior, aquele por que os mesmos saírem do ativo das sociedades ou do património dos fundos de investimento imobiliário;
Rule 13: In the merger or division of the companies or investment funds referred to in Article 2(5)(h), the tax is charged on the taxable property value of all the immovable property of the companies or investment funds being merged or divided that is transferred to the assets of the companies or investment funds resulting from the merger or division, or on the value at which that property is entered in the assets of those companies or investment funds, if higher;
13.ª Na fusão ou na cisão das sociedades ou dos fundos de investimento referidos na alínea h) do n.º 5 do artigo 2.º, o imposto incide sobre o valor patrimonial tributário de todos os imóveis das sociedades ou dos fundos de investimento objeto de fusão ou cisão que se transfiram para o ativo das sociedades ou dos fundos de investimento que resultarem da fusão ou cisão, ou sobre o valor por que esses bens entrarem para o ativo das sociedades ou dos fundos de investimento, se for superior;
Rule 14: The value of immovable property, or of the surface right created over leased immovable property, acquired by the lessee under a contract of sale at the end of the term of the finance lease contract and on the conditions laid down therein, is the residual value determined or determinable under that contract;
14.ª O valor dos bens imóveis ou do direito de superfície constituído sobre os imóveis locados, adquiridos pelo locatário, através de contrato de compra e venda, no termo da vigência do contrato de locação financeira e nas condições nele estabelecidas, será o valor residual determinado ou determinável, nos termos do respectivo contrato;
Rule 15: If the surface right is created by the State, the Autonomous Regions or local authorities, the value of the ownership of the land transferred to the surface right holder is the price stated in the deed or contract, and the value of the surface right is, on its creation or extension, the single price stated in the deed or contract or the value of the pension, determined under Article 13(d), and, on its termination or reversion, the amount of the compensation;
15.ª Se o direito de superfície for constituído pelo Estado, pelas Regiões Autónomas ou pelas autarquias locais, o valor da propriedade do solo transmitida ao superficiário é o preço constante do acto ou do contrato, e o do direito de superfície, quando da sua constituição ou prorrogação, é o preço único constante do acto ou do contrato ou o valor da pensão, determinado este nos termos da alínea d) do artigo 13.º e, quando da sua cessação ou reversão, é o montante da indemnização;
Rule 16: The value of property acquired from the State, the Autonomous Regions or local authorities, and of property acquired at a judicial or administrative auction, is the price stated in the deed or contract;
16.ª O valor dos bens adquiridos ao Estado, às Regiões Autónomas ou às autarquias locais, bem como o dos adquiridos mediante arrematação judicial ou administrativa, é o preço constante do acto ou do contrato;
Rule 17: The value of property expropriated in the public interest is the amount of the compensation, unless the compensation is fixed by agreement or settlement, in which case paragraph 1 applies;
17.ª O valor dos bens expropriados por utilidade pública é o montante da indemnização, salvo se esta for estabelecida por acordo ou transacção, caso em que se aplica o disposto no n.º 1;
Rule 18: In the situations provided for in Article 2(3)(a) and (b), the tax is charged only on the part of the price paid by the promissory acquirer to the promissory transferor or by the assignee to the assignor;
18.ª Nas situações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 2.º, o imposto incide apenas sobre a parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente;
Rule 19: Where the transfers provided for in Article 2(2)(d) and (e) take place, the tax is assessed as follows:
19.ª Quando se verificarem as transmissões previstas nas alíneas d) e e) do n.º 2 do artigo 2.º, o imposto é liquidado nos termos seguintes:
a) On the taxable property value of the immovable property corresponding to the majority quota interest or holding, or on the total value of that property, as the case may be, the balance sheet value prevailing in both situations if higher;
a) Pelo valor patrimonial tributário dos imóveis correspondente à quota ou parte social maioritária, ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em ambas as situações o valor do balanço, se superior;
b) In the case of successive acquisitions, the tax on the new transfer is assessed on the difference in values determined under the preceding point;
b) No caso de aquisições sucessivas, o imposto respeitante à nova transmissão será liquidado sobre a diferença de valores determinada nos termos da alínea anterior;
c) If, following the dissolution of the company or fund or through other transfers for consideration, all or some of the immovable property of the company or of the real estate investment fund comes to belong to the member or members, shareholder or shareholders, or unitholder or unitholders who have already been taxed, the tax on the new transfer is charged on the difference between the value of the property now acquired and the value on which the tax was previously assessed;
c) Se, na sequência de dissolução da sociedade ou do fundo ou através de outras transmissões a título oneroso, todos ou alguns dos imóveis da sociedade ou do fundo de investimento imobiliário ficarem a pertencer ao sócio, sócios, acionista, acionistas, participante ou participantes que já tiverem sido tributados, o imposto respeitante à nova transmissão incide sobre a diferença entre o valor dos bens agora adquiridos e o valor pelo qual o imposto foi anteriormente liquidado;
d) In the cases provided for in Article 2(2)(d), only immovable property that is not directly allocated to an agricultural, industrial or commercial activity, and immovable property allocated to the activity of buying and selling immovable property, count towards the taxable value;
d) Nos casos previstos na alínea d) do n.º 2 do artigo 2.º, só concorrem para o valor tributável os imóveis que não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, e os que se encontrem afetos à atividade de compra e venda de imóveis;
e) On the taxable property value of the immovable property corresponding to the majority holding, or on the total value of that property, as the case may be, the value in the valuation report for the management company prevailing in both situations if higher.
e) Pelo valor patrimonial tributário dos imóveis correspondente à participação maioritária ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em ambas as situações o valor do relatório de avaliação para a sociedade gestora, se superior.
Rule 20: The value of immovable property acquired under statutory schemes of financial support for housing, in the case of the first transfer, is the value or price fixed by the Institute for Housing and Urban Rehabilitation (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P.) in accordance with those schemes.
20.ª O valor dos bens imóveis adquiridos ao abrigo de regimes legais de apoio financeiro à habitação, quando se trate da primeira transmissão, é o valor ou o preço fixado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., nos termos estabelecidos nesses regimes.
Rule 21: Where a durable housing right is created, the tax is assessed on the amount of the security deposit, except where the right is renounced or transferred, in which case the tax is assessed on the present value of that right, calculated under Article 13(b), or on the value stated in the deed or contract, if higher.
21.ª Quando se constituir direito real de habitação duradoura o imposto é liquidado sobre o valor da caução, exceto quando haja lugar à sua renúncia ou transmissão, casos em que o imposto é liquidado sobre o valor atual desse direito, calculado nos termos da alínea b) do artigo 13.º, ou sobre o valor constante do ato ou do contrato, se for superior.
5. For the purposes of the preceding paragraphs, the value stated in the deed or contract includes, in particular, individually or cumulatively:
5 - Para efeitos dos números anteriores, considera-se, designadamente, valor constante do acto ou do contrato, isolada ou cumulativamente:
a) The sum of money paid as the price by the acquirer;
a) A importância em dinheiro paga a título de preço pelo adquirente;
b) The value of movable property, including crypto-assets, given in exchange, to be determined under the Stamp Duty Code;
b) O valor dos móveis, incluindo criptoativos, dados em troca, a determinar nos termos do Código do Imposto do Selo;
c) The present value of temporary pensions or of life pensions or annuities;
c) O valor actual das pensões temporárias ou das pensões ou rendas vitalícias;
e) The value of the temporary payment in the case of a surface right;
e) O valor da prestação temporária no caso do direito de superfície;
f) The amount of rent that the acquirer has paid in advance as lessee and that is not deducted from the price;
f) A importância de rendas que o adquirente tiver pago adiantadamente, enquanto arrendatário, e que não sejam abatidas ao preço;
g) The amount of the agreed rent, in the case of Article 2(2)(b);
g) A importância das rendas acordadas, no caso da alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º;
h) In general, any charges that the purchaser is legally or contractually bound to bear.
h) Em geral, quaisquer encargos a que o comprador ficar legal ou contratualmente obrigado.
6. Rule 4 of paragraph 4 ceases to apply in respect of immovable property transferred within one year of the date of the exchange, in which case the original party to the exchange who transferred the property must file a return on the official form with the competent tax office within 30 days of the date of the transfer.
6 - O disposto na regra 4.ª do n.º 4 fica sem efeito relativamente aos bens imóveis que sejam transmitidos no prazo de um ano a contar da data da permuta, caso em que o primitivo permutante que transmitiu o imóvel deve apresentar declaração de modelo oficial, no serviço de finanças competente, no prazo de 30 dias a contar da data da transmissão.
The ‘whichever is higher’ comparisons in each rule, the cross-references to the points of Articles 2 and 13, the 20-times-annual-rent multiplier in rule 10 and the one-year and 30-day periods in paragraph 6 are retained.
We calculate IMT and stamp duty before you sign, check exemptions and the rate that applies to your buyer structure, and handle the property side of company and holding set-ups, in English. A written answer and a fixed quote within one working day.
Unofficial English translation prepared by BCA Portugal for reference. Only the Portuguese text published in the Diário da República has legal force. Editorial notes are ours and are not part of the statute.