Покупка недвижимости на компанию в Португалии: IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI в 2026 году
Во что недвижимость в Португалии обходится компании, решают четыре налога: IMT (налог на переход права собственности) и гербовый сбор при покупке, IMI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость) и AIMI (дополнительный налог к IMI) каждый год после неё. Два изменения 2026 года сдвинули цифры, а большинство обзоров их до сих пор не учли: плоские 7,5% IMT для нерезидентов, покупающих жильё, с 25 мая и ставка 10% на доход от аренды по умеренной ставке. Ниже — правила для каждого типа покупателя, калькулятор и сравнение: владеть лично, через Lda или через иностранную компанию.
Два изменения, которые пропускает большинство обзоров
Оба введены Decreto-Lei 97/2026 (декретом-законом) от 20 мая — пакетом мер по жилью.
С 25 мая 2026 года IMT всегда составляет 7,5%, без освобождений и льгот, когда нерезидент покупает городской объект (prédio urbano), предназначенный исключительно для жилья (ст. 17.º(10) CIMT). Статьи о вступлении в силу в декрете нет, поэтому по общему правилу пяти дней это 25 мая. Офисы, магазины, земля и сельская недвижимость сохраняют обычные ставки, а ставка 10% для чёрного списка по-прежнему имеет приоритет.
Платится сразу, частично возвращаетсяДоход от аренды жилья в пределах умеренной ставки, полученный до 31 декабря 2029 года, облагается IRS (налогом на доходы физических лиц) по ставке 10%, если не применяется более выгодная ставка (ст. 45.º-C(1) EBF). Компании учитывают в базе IRC (налога на прибыль) только 50% такого дохода (ст. 45.º-C(2) EBF). Правило действует с 1 января 2026 года. Предел — 2,5 минимальной зарплаты в 920 €, то есть 2 300 € в месяц, и проверяется он по всей арендной плате, включая мебель и услуги, выставленные отдельно.
До 2029 годаШкалы 2026 года установлены Lei 73-A/2025, законом о госбюджете на 2026 год. В шкале для прочего жилья полоса 8% заканчивается на 633 931 €, а не на 660 982 €, что подтверждает консолидированный текст AT (Autoridade Tributária, налоговой службы Португалии).
Два при покупке, два каждый год владения
| Налог | Когда | База | Ставка для компании |
|---|---|---|---|
| IMT | Один раз, до сделки | Цена или VPT, если он выше | Шкала для жилья, 6,5% прочие городские объекты, 5% сельские; 7,5% или 10% (см. ниже) |
| Гербовый сбор | Вместе с IMT | Стоимость покупки | 0,8%, любой покупатель |
| IMI | Ежегодно, собственник на 31 декабря | VPT | 0,3–0,45% городские; 0,8% сельские; 7,5% для компании в списочной юрисдикции или под контролем оттуда |
| AIMI | Ежегодно, собственник на 1 января | VPT жилья и земли под застройку | 0,4% без вычета; 7,5% для компании в списочной юрисдикции |
Гербовый сбор (Imposto do Selo) — по verba 1.1 Общей таблицы гербового сбора. База IMT — по ст. 12.º(1) CIMT; ставки IMI — по ст. 112.º CIMI; ставки AIMI — по ст. 135.º-F CIMI.
VPT (valor patrimonial tributário, налоговая стоимость объекта) указан в caderneta predial, налоговой карточке объекта, и в Лиссабоне обычно заметно ниже цены. Кредит добавляет собственный гербовый сбор: 0,6% при сроке от пяти лет плюс 4% с процентов, то есть 1 800 € на кредит в 300 000 € на 25 лет. Ипотека, оформленная вместе с кредитом, отдельно не облагается.
По какой шкале платит компания и когда нужно уплатить налог
IMT платит приобретатель (ст. 4.º CIMT). Он сам начисляет налог в декларации Modelo 1 (ст. 19.º(1) CIMT) до перехода права (ст. 22.º(1) CIMT) и уплачивает его в течение 30 дней, иначе начисление аннулируется (ст. 36.º(1) CIMT). На практике нотариус требует подтверждение оплаты при подписании сделки (escritura).
| Объект | Покупатель | Ставка 2026 года | Основание |
|---|---|---|---|
| Собственное постоянное жильё | Только физлица | 0% до 106 346 €, затем полосы 2, 5, 7 и 8% до 660 982 € | ст. 17.º(1)(a) CIMT |
| Первое собственное жильё, покупатель до 35 лет включительно | Только физлица | Освобождение до 330 539 € | ст. 9.º(2) CIMT |
| Прочее жильё | Покупатели-резиденты, любая португальская компания | 1% с первого евро, затем полосы 2, 5, 7 и 8% до 633 931 € | ст. 17.º(1)(c) CIMT |
| Обе шкалы, выше полос | Как выше | 6% со всей суммы до 1 150 853 €; 7,5% выше | Тот же пункт |
| Офисы, магазины, промышленные объекты, земля под застройку | Любой покупатель | 6,5% | ст. 17.º(1)(e) CIMT |
| Сельская недвижимость | Любой покупатель | 5% | ст. 17.º(1)(d) CIMT |
| Жильё | Покупатель-нерезидент | 7,5% со всей суммы | ст. 17.º(10) CIMT |
| Любой объект | Компания в списочной юрисдикции или под контролем оттуда | 10% со всей суммы | ст. 17.º(4) CIMT |
Полосы и обрывы. Внутри полос стоимость до верхней границы последней полной полосы облагается по опубликованной средней ставке этой полосы, а превышение — по следующей предельной ставке (ст. 17.º(3) CIMT). Выше полос 6% и 7,5% применяются ко всей сумме. Поэтому один евро сверх 1 150 853 € обходится примерно в 17 263 € в любой шкале для жилья.
Для жилья компания всегда платит по шкале прочего жилья: шкала для собственного жилья и освобождение для молодых покупателей предназначены только для физлиц. Португальская Lda (общество с ограниченной ответственностью), покупающая квартиру за 500 000 €, платит 27 300,03 € — столько же, сколько физлицо-резидент за второе жильё.
Покупка для перепродажи освобождена от IMT, если покупатель зарегистрирован в этой деятельности (ст. 7.º(1) CIMT). Если покупатель не подтвердит перепродажи в каждом из двух предыдущих лет, IMT всё равно уплачивается и возвращается по заявлению после перепродажи в течение года (ст. 7.º(2)–(4) CIMT). Освобождение теряется, если объект не перепродан в течение одного года (ст. 11.º(5) CIMT), а не трёх лет, о которых пишут старые обзоры (см. текст на сайте AT). Реконструкция доступна и компаниям: объект старше 30 лет или в зоне городской реабилитации можно купить без IMT, если работы начнутся в течение трёх лет (ст. 45.º(2)(b) EBF), а после их завершения — три года без IMI (ст. 45.º(2)(a) EBF).
Перевод уже принадлежащей вам квартиры в компанию — это новая покупка. Взнос в капитал облагается IMT (ст. 2.º(5)(e) CIMT), как и передача объекта участникам при ликвидации компании (ст. 2.º(5)(f) CIMT). Выбирайте собственника до сделки.
7,5% сразу и два способа вернуть часть
Из-под ставки 7,5% выведены три ситуации.
Покупатель признан налоговым резидентом по ст. 16.º CIRS — этот тест может пройти только физическое лицо.
Покупатель платит 7,5% и требует разницу в течение шести месяцев после того, как стал резидентом.
В течение шести месяцев объект сдан как жильё не дороже 2 300 € в месяц, минимум на 36 месяцев из первых пяти лет. Заявление подаётся в течение шести месяцев после заключения договора аренды.
AT по заявлению возвращает разницу с обычными ставками (ст. 17.º(11) CIMT и ст. 17.º(12) CIMT). На квартире за 500 000 € это 10 199,97 € до шкалы прочего жилья или 11 263,31 €, если покупатель переедет и квартира станет его собственным жильём. Вторая цифра основана на нашем толковании, которое AT не подтверждала.
Иностранные компании. Норма говорит о приобретателе-нерезиденте и, в отличие от правила о чёрном списке (ст. 17.º(7) CIMT), не выделяет физлиц. По буквальному смыслу закона британская limited company, покупающая квартиру в Лиссабоне, платит 7,5%, и единственный путь к возврату для неё — аренда по умеренной ставке. Разъяснений AT пока нет. Португальская Lda — резидент, поэтому платит по обычной шкале, если только её не контролируют из списочной юрисдикции.
10%, 7,5% и 7,5%: чёрный список бьёт по компаниям, а не по людям
Список утверждён Portaria 150/2004 (приказом министра финансов). После Portaria 292/2025/1, действующей с 1 января 2026 года, ОАЭ остаются в нём под номером 22; Гонконг, Лихтенштейн и Уругвай исключены.
- IMT 10% на любую покупку (ст. 17.º(4) CIMT); контроль — это доминирование по ст. 486.º CSC (Кодекса коммерческих обществ), прямое или косвенное (ст. 17.º(8) CIMT)
- IMI 7,5% от VPT (ст. 112.º(4) CIMI)
- AIMI 7,5% от VPT её жилья, если сама компания находится в списочной юрисдикции (ст. 135.º-F(5) CIMI); на компанию, которую оттуда лишь контролируют, текст закона это не распространяет
- Вменённая аренда в размере 1/15 VPT в год, если объект не сдан, для компании-нерезидента с местонахождением в этой юрисдикции (ст. 56.º(2) CIRC)
- Нет зачёта AIMI в счёт налога на прибыль, в том числе когда организация из списочной юрисдикции владеет объектом лишь косвенно (ст. 135.º-J(3) CIMI)
- Ни одного из трёх повышений (ст. 17.º(7) CIMT, ст. 112.º(17) CIMI, ст. 135.º-F(6) CIMI)
- Как нерезидент — 7,5% IMT на квартиру, а не 10%
- Обычный IMI и вычет AIMI 600 000 €
При VPT 250 000 € компания из Дубая платит 37 500 € IMI и AIMI в год плюс около 4 167 € налога на вменённую аренду, если квартира пустует. Во что ещё обходится присутствие ОАЭ в списке, разобрано в нашем сравнении Португалии, Испании и ОАЭ.
Налоги при покупке и ежегодные налоги — по типу покупателя
Введите цену и VPT, выберите объект и покупателя. Калькулятор применяет правила 2026 года, описанные выше, и показывает, что он допустил.
Одна квартира в Лиссабоне за 500 000 €, четыре покупателя
Квартира куплена в 2026 году за 500 000 € без кредита, VPT условно 250 000 €, ставка IMI 0,3%.
| Португальская Lda | Физлицо-нерезидент (например, резидент Великобритании) | Иностранная компания не из чёрного списка (например, UK Ltd) | Компания в списочной юрисдикции (например, ОАЭ) | |
|---|---|---|---|---|
| Правило IMT | Шкала прочего жилья | 7,5% со всей суммы | 7,5% со всей суммы (наше толкование) | 10% |
| IMT | 27 300,03 € | 37 500 € | 37 500 € | 50 000 € |
| Гербовый сбор 0,8% | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € |
| Налоги при покупке | 31 300 € | 41 500 € | 41 500 € | 54 000 € |
| IMI в год | 750 € | 750 € | 750 € | 18 750 € |
| AIMI в год, с 2027 года | 1 000 € | 0 € (меньше 600 000 €) | 1 000 € | 18 750 € |
| Ежегодные налоги на недвижимость | 1 750 € | 750 € | 1 750 € | 37 500 € |
IMT для Lda: 330 539 € × 4,1578% = 13 743,15 € плюс 169 461 € × 8% = 13 556,88 €. Упрощённый расчёт с вычетом даёт 27 300,11 €. IMI свыше 500 € платится тремя взносами.
Lda экономит 10 200 € при покупке по сравнению с обоими покупателями-нерезидентами, но затем платит 1 000 € AIMI в год, которых физлицо не платит, или 1 750 €, если квартирой пользуется семья. Те же 500 000 € за офис стоят любому покупателю, кроме покупателя в списочной юрисдикции или под контролем оттуда, 6,5% IMT (32 500 €), и AIMI на офис нет.
- Моделируем покупку и пять лет владения для вас лично, для португальской Lda и для вашей существующей иностранной компании.
- Регистрируем покупателя (NIF, налоговый представитель), начисляем IMT и гербовый сбор, проверяем VPT и муниципальную ставку до сделки.
- Ведём учёт, календарь IMI и AIMI и декларацию IRC, а заявление на возврат подаём в шестимесячный срок.
Ежегодный налог, который платит собственник на 31 декабря
IMI уплачивает собственник на 31 декабря (ст. 8.º(1) CIMI), а начисляется налог с февраля по апрель следующего года (ст. 113.º(2) CIMI). Компания, купившая объект в декабре 2026 года, платит IMI за весь 2026 год в 2027 году.
Ставки. Сельская недвижимость платит 0,8% от VPT (ст. 112.º(1)(a) CIMI); городская — от 0,3% до 0,45%, ставку ежегодно устанавливает муниципалитет (ст. 112.º(5) CIMI), а в муниципалитетах, получающих программу финансовой помощи, — до 0,5% (ст. 112.º(18) CIMI). Лиссабон в последние годы сохраняет законный минимум 0,3%, по сообщениям прессы.
Взносы (ст. 120.º(1) CIMI): до 100 € — в мае; до 500 € — в мае и ноябре; свыше — в мае, августе и ноябре. В 2026 году майский взнос перенесли на 1 июня. Все остальные сроки с датами — в нашем налоговом календаре.
| Повышение или снижение | Эффект | Основание |
|---|---|---|
| Пустует больше года или в руинах | Ставка утраивается | ст. 112.º(3) CIMI |
| Зоны жилищного давления: пустующие объекты, руины, земля под жильё | Десятикратная ставка плюс 20% в год, с потолком в двадцатикратную; для компании-собственника муниципалитет может удвоить потолок | ст. 112.º-B(1) CIMI и ст. 112.º-B(3) CIMI |
| Зоны жилищного давления: краткосрочная аренда или жильё, которое не сдаётся и не служит домом | До +100% и до +25%; по нашему толкованию — 50% для компании | ст. 112.º(19) CIMI и ст. 112.º(20) CIMI |
| Сдаваемые объекты в определённых зонах | До −20% | ст. 112.º(7) CIMI |
Семейная скидка (ст. 112.º-A CIMI) и освобождение для собственного жилья (ст. 46.º EBF) — только для физлиц. Для компании IMI — вычитаемый расход по ст. 23.º CIRC.
Без вычета для компаний и ловушка для квартиры на отдых
AIMI (Adicional ao IMI) платят собственники городской недвижимости в Португалии (ст. 135.º-A(1) CIMI) с суммы VPT своих объектов (ст. 135.º-B(1) CIMI) по состоянию на 1 января (ст. 135.º-A(3) CIMI): квартира, купленная в 2026 году, впервые учитывается за 2027 год. Налог начисляется в июне (ст. 135.º-G(4) CIMI) и уплачивается в сентябре (ст. 135.º-H(1) CIMI).
База — жильё и земля под застройку. Коммерческие, промышленные, сервисные и «прочие» городские объекты исключены (ст. 135.º-B(2) CIMI), а сельская земля к городской недвижимости не относится. Офисы, магазины и склады AIMI не платят.
| Физлицо | Компания | Жильё компании, которым пользуются участники | Компания в списочной юрисдикции | |
|---|---|---|---|---|
| Вычет | 600 000 € (ст. 135.º-C(2) CIMI); 1,2 млн € при совместном налогообложении (ст. 135.º-D(1) CIMI) | Нет | Нет | Нет |
| Ставка | 0,7%; 1% от 1 до 2 млн €; 1,5% свыше 2 млн € | 0,4% (ст. 135.º-F(1) CIMI) | 0,7% / 1% / 1,5% (ст. 135.º-F(4) CIMI) | 7,5% |
| Квартира с VPT 250 000 € | 0 € | 1 000 € | 1 750 € | 18 750 € |
| Зачёт против налога на доход | Зачёт в IRS с дохода от аренды (ст. 135.º-I(1) CIMI) | Расход или ограниченный зачёт в IRC (ст. 135.º-J(1) CIMI) | То же | Без зачёта |
Пороги 1 и 2 млн € для физлица считаются от VPT до вычета (ст. 135.º-F(2) CIMI и ст. 135.º-F(3) CIMI): 1,5 млн € VPT жилья стоят 7 800 € в год, 900 000 € — 2 100 €.
Ловушка — квартира для отдыха на балансе Lda. Жильё компании, которым лично пользуются участник, управляющий или их супруги, родственники по восходящей или нисходящей линии, облагается по ставкам для физлиц без вычета и должно быть указано в приложении к декларации IRC (ст. 135.º-F(7) CIMI). При VPT 250 000 € это 1 750 € в год против 0 €, если бы квартира принадлежала вам лично и другой недвижимости у вас не было. Доход в натуральной форме — отдельный вопрос.
Купить компанию вместо здания
Приобретение долей приравнивается к передаче недвижимости при совпадении трёх условий (ст. 2.º(2)(d) CIMT): более половины активов компании — португальская недвижимость по балансовой стоимости или по VPT, если он выше; эта недвижимость не используется непосредственно в сельскохозяйственной, промышленной или коммерческой деятельности, причём торговля недвижимостью сюда не относится; и в итоге у одного участника не менее 75% либо участниками остаются только двое супругов или партнёров. Компании с котировкой на бирже под правило не подпадают (ст. 2.º(7) CIMT). База — VPT пропорционально доле или балансовая стоимость, если она выше (ст. 12.º(4) CIMT, правило 19.ª).
Ставка — открытый вопрос. В статье 17 нет строки для сделок с долями. На практике применяют ставку для недвижимости, стоящей за долями; некоторые считают, что действует 6,5% для «прочих приобретений». Решений AT на этот счёт мы не видели, и гербовый сбор с такой сделки тоже не подтверждён. Просчитайте оба варианта.
Сторона продавца. Португалия облагает прирост капитала нерезидентов от продажи долей в португальских компаниях (ст. 4.º(3)(b) CIRC) и в иностранных структурах, более половины стоимости которых приходится на португальскую недвижимость (ст. 4.º(3)(f) CIRC), с учётом налоговых соглашений:
| Продавец — резидент | Доли в компании, богатой недвижимостью |
|---|---|
| США | ст. 14(2) договора 1994 года между Португалией и США: доли компании, имущество которой состоит в основном из португальской недвижимости, приравниваются к португальской недвижимости |
| Великобритания | ст. 13(2) конвенции Португалия — Великобритания (конвенция 2025 года): более 50% стоимости — от недвижимости в любой момент за 365 дней до продажи |
| Испания, Франция | ст. 13(2) конвенции Португалия — Испания и ст. 14(1) конвенции Португалия — Франция в редакции MLI (Многосторонней конвенции): тот же тест |
| Швейцария, ОАЭ | ст. 13(3) конвенции Португалия — Швейцария и ст. 13(4) конвенции Португалия — ОАЭ: более 50% стоимости |
| Германия, Нидерланды | ст. 13(4) конвенции Португалия — Германия и ст. 13(4) конвенции Португалия — Нидерланды: такой оговорки нет, поэтому прирост облагается только в стране проживания продавца |
| Бразилия | ст. 13(4) конвенции Португалия — Бразилия: прирост может облагаться в обоих государствах |
Прирост от продажи самой недвижимости Португалия вправе облагать по всем перечисленным договорам. Освобождение прироста по долям в режиме холдинга для компаний, богатых недвижимостью, тоже не действует: см. португальский режим холдинга.
Лично, через Lda или через иностранную компанию: упрощённое сравнение
Один объект, без кредита, до вывода прибыли. Это не консультация по вашей ситуации.
| Физлицо | Португальская Lda | Иностранная компания без постоянного представительства в Португалии | |
|---|---|---|---|
| Налог на аренду | 25% жилая, 28% прочая (ст. 72.º(2) CIRS) | 19% IRC в 2026 году (ст. 87.º(1) CIRC) плюс надбавки | 25% (ст. 87.º(4) CIRC) |
| Аренда по умеренной ставке | 10% | Учитывается только 50% арендной платы | Не моделируется |
| Вычеты | Без амортизации и расходов на финансирование (ст. 41.º(1) CIRS) | Амортизация, проценты в пределах лимитов, IMI, AIMI | Правила IRS для аренды (ст. 56.º(1) CIRC) |
| Прирост при продаже | 50% прироста по прогрессивным ставкам (ст. 43.º(2)(b) CIRS) | Весь прирост; льгота за реинвестирование для инвестиционной недвижимости не действует (ст. 48.º(10) CIRC) | 25%; порядок расчёта не определён |
| IMI + AIMI в год, VPT 250 тыс. € | 750 € + 0 € | 750 € + 1 000 € | 750 € + 1 000 € |
| Как получить деньги | Они уже ваши | Дивиденды или зарплата: второй уровень налогообложения | Зависит от страны компании |
Физлица. Ставка 25% для жилья снижается на 10–20 пунктов для договоров аренды на пять лет и более (ст. 72.º(3)–(5) CIRS). Резиденты ЕС и ЕЭЗ могут выбрать ставки для резидентов в отношении дохода от аренды нежилой недвижимости по ставке 28% (ст. 72.º(15) CIRS); ставку 25% для жилья текст закона не упоминает. При продаже нерезиденты платят налог с половины прироста по прогрессивным ставкам, которые определяются с учётом их общемирового дохода (ст. 22.º(3)(a) CIRS). При продажах с 2026 по 2029 год прирост от жилья, реинвестированный в португальское жильё, сдаваемое по умеренной ставке, освобождается при условии пятилетнего удержания (ст. 10.º(7) CIRS).
Португальская Lda. Аренда входит в прибыль (ст. 3.º(1)(a) CIRC), ставка — 19% в 2026 году, 18% в 2027-м и 17% с 2028-го. Ставка 15% для МСП на первые 50 000 € требует экономической деятельности, которая ведётся как основная (ст. 87.º(2) CIRC); подходит ли под это одна сдаваемая квартира — вопрос нашего толкования, поэтому мы считаем оба варианта. Амортизируется только здание: если в договоре цена не разделена, на землю приходится 25% (ст. 10(3) Decreto Regulamentar 25/2009). Ставка обычно около 2% в год на долю здания, но для здания со вторичного рынка используется ожидаемый оставшийся срок службы (ст. 5(2)(a) того же декрета). Затем прибыль ещё нужно вывести вам: см. как платить себе из португальской компании и надбавки в нашем гиде по налогу на прибыль.
Иностранная компания без постоянного представительства облагается по ставке 25% с португальской арендной платы и прироста (ст. 4.º(3)(a) CIRC). Она обязана назначить налогового представителя, если не является резидентом ЕС или ЕЭЗ с эквивалентным административным сотрудничеством (ст. 126.º(1) и (2) CIRC), и подаёт Modelo 22 до конца мая по аренде и в течение 30 дней после продажи (ст. 120.º(5)(a) и (b) CIRC). До покупки ей нужен португальский NIF. Переносится ли на неё правило IRS о половине прироста, не решено; мы проверяем это по обстоятельствам.
Коротко: компания выигрывает там, где есть что вычитать и где объект сдаётся. Физлицо выигрывает на приросте, на вычете AIMI и на простоте. Компания, которой принадлежит жильё, которое никто не снимает, платит AIMI с первого евро, а доходов, против которых можно поставить расходы, у неё почти нет.
Краткосрочная аренда и бюджет 2027 года
Краткосрочная аренда. Lei 56/2023 ограничил новые регистрации alojamento local (краткосрочной аренды); Decreto-Lei 76/2024 отменил часть этих правил и передал полномочия муниципалитетам, поэтому начинайте с проверки муниципалитета. В зонах жилищного давления IMI на объекты краткосрочной аренды может быть повышен до 100%, если муниципалитет это решит (ст. 112.º(19)(a) CIMI).
Бюджет 2027 года — пока законопроект. Согласно анализу OCC (Ordem dos Contabilistas Certificados, палаты сертифицированных бухгалтеров), он повысит границы полос IMT на 2,3%, так что полоса 8% шкалы прочего жилья будет заканчиваться на 648 511 €, а ставки оставит без изменений. По опубликованным разборам, ставки IMI, AIMI и гербового сбора он не меняет. Калькулятор использует закон 2026 года.
До сделки — и чего не стоит предполагать
- Решите, кто будет собственником, до сделки
- Узнайте VPT и сравните его с ценой
- Внесите в календарь шестимесячный срок для возврата
- Проверьте цепочку владельцев на списочные юрисдикции
- Что компании платят 10% IMT: только компании из чёрного списка
- Что компания получает вычет AIMI 600 000 €
- Что покупка долей позволяет избежать IMT
- Что здание всегда амортизируется по 2%
Что спрашивают покупатели до сделки
Платит ли компания больше IMT, чем физическое лицо?
Португальская компания платит по той же шкале, что и физлицо-резидент, покупающее второе жильё: 1% с первого евро с ростом до 8%, затем 6% или 7,5% со всей суммы (ст. 17.º(1)(c) CIMT). Чего компания не получает никогда, так это шкалы для собственного жилья и освобождения для молодых покупателей: они только для физлиц. Больше платят два типа покупателей: нерезидент, покупающий жильё, — 7,5% со всей суммы с 25 мая 2026 года, если не применяется одно из исключений, и компания, находящаяся в списочной юрисдикции или контролируемая оттуда, — 10%.
Я живу за границей. Стоит ли покупать через португальскую Lda, чтобы не платить 7,5%?
Португальская Lda — резидент, поэтому правило о 7,5% для нерезидентов её не касается. Она платит по обычной шкале, если только её не контролируют из списочной юрисдикции. Но компания платит AIMI 0,4% с первого евро (больше, если квартирой пользуетесь вы или ваша семья), ведёт учёт, ежегодно сдаёт отчётность, а деньги при выводе из неё облагаются ещё раз. Эти расходы нужно сопоставить с экономией на IMT, поэтому просчитайте оба варианта до сделки.
Можно ли вернуть 7,5%?
Частично и в двух случаях: вы становитесь резидентом в течение двух лет после покупки или в течение шести месяцев сдаёте объект как жильё не дороже 2 300 € в месяц минимум на 36 из первых 60 месяцев. Сначала вы платите 7,5%, а разницу с обычной ставкой требуете в течение шести месяцев после того, как стали резидентом или подписали договор аренды (ст. 17.º(11) и (12) CIMT). На квартире за 500 000 € это около 10 200 €.
Платит ли 7,5% моя британская или американская компания?
По буквальному смыслу закона — да. Норма говорит о приобретателе-нерезиденте и не ограничивается физлицами, а исключение для резидентов работает только для физического лица. AT пока не опубликовала разъяснений. Иностранная компания при этом может воспользоваться возвратом через аренду по умеренной ставке.
Когда впервые платятся IMI и AIMI за квартиру, купленную в 2026 году?
IMI за 2026 год начисляется тому, кто владеет квартирой на 31 декабря 2026 года, и уплачивается в 2027 году — до трёх взносов, в мае, августе и ноябре. AIMI смотрит на собственника на 1 января, поэтому квартира, купленная в течение 2026 года, впервые попадает в AIMI за 2027 год: начисление в июне, уплата в сентябре 2027 года.
Можно ли обойти IMT, купив доли компании, которой принадлежит недвижимость?
Нет, если активы компании — в основном португальская недвижимость, не используемая в бизнесе, а после покупки у одного участника оказывается 75% или больше либо участниками остаются только двое супругов или партнёров: тогда сделка облагается как передача самой недвижимости (ст. 2.º(2)(d) CIMT). Какая ставка IMT при этом применяется, текст закона не определяет, как не определён и гербовый сбор, поэтому нужно просчитать оба варианта.
Можно ли ещё получить золотую визу за покупку недвижимости?
Нет. Инвестиционные основания через покупку недвижимости отменены, а оставшиеся инвестиционные основания не могут быть направлены, прямо или косвенно, в недвижимость (ст. 3.º(5) Lei 23/2007).
Меняет ли бюджет 2027 года эти налоги?
В нынешнем виде законопроект повышает границы полос IMT на 2,3% и не трогает ставки. Опубликованные разборы законопроекта не находят изменений ставок IMI, AIMI и гербового сбора. До публикации окончательного закона, которую ожидают в конце ноября или в декабре 2026 года, это только предложение.
Откуда каждое правило
- На английском в нашей правовой библиотеке: CIMT, CIMI (включая AIMI), CIRC, CIRS, EBF, Закон об иностранцах (Lei 23/2007) и налоговые соглашения.
- Decreto-Lei 97/2026 с исправлением Declaração de Retificação 26/2026/1. Текст статьи 17 CIMT на сайте AT и статьи 11 CIMT.
- Tabela Geral do Imposto do Selo (Общая таблица гербового сбора). Decreto Regulamentar 25/2009. DGERT, минимальная зарплата 2026 года. OCC, анализ бюджета 2027 года.
Открытые вопросы на 30 октября 2026 года: 7,5% для иностранных компаний; ставка и гербовый сбор при сделках с долями; возврат до шкалы собственного жилья; ставка для МСП у компании, сдающей недвижимость; правило о половине прироста для иностранных компаний; бюджет 2027 года. Мы обновим эту страницу.
Выберите собственника до подписания предварительного договора
Расскажите, какой объект, по какой цене и кто будет собственником. Мы рассчитаем налоги при покупке и пять лет IMI, AIMI и налога на доход для вас лично, для португальской Lda и для вашей существующей компании, затем зарегистрируем покупателя, начислим IMT и будем вести компанию после сделки. Если владеть лично дешевле, мы так и скажем.