Comprar imóvel em Portugal através de uma empresa: IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI em 2026

As tabelas de 2026 vêm da Lei 73-A/2025. Na tabela de outra habitação, o escalão de 8% termina em 633 931 €, e não em 660 982 €, como confirma o texto consolidado da AT.

Imposto do Selo pela verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Base do IMT pelo art. 12.º(1) CIMT; taxas do IMI pelo art. 112.º CIMI; taxas do AIMI pelo art. 135.º-F CIMI.

O VPT (valor patrimonial tributário) é o valor que consta da caderneta predial, em Lisboa normalmente bem abaixo do preço. Um empréstimo paga o seu próprio Imposto do Selo, 0,6% para prazos de cinco anos ou mais e 4% sobre os juros: 1 800 € sobre 300 000 € a 25 anos. A hipoteca constituída com o empréstimo não paga mais nada.

Escalões e degraus. Dentro dos escalões, o valor até ao limite do último escalão completo é tributado à taxa média publicada desse escalão e o excedente à taxa marginal seguinte (art. 17.º(3) CIMT). Acima deles, os 6% e os 7,5% aplicam-se à totalidade do valor. Um euro acima de 1 150 853 € custa, por isso, cerca de 17 263 € em qualquer tabela de habitação.

Uma sociedade fica sempre na tabela de outra habitação quando compra imóveis habitacionais: a tabela da habitação própria e permanente e a isenção para jovens são para pessoas singulares. Uma Lda portuguesa que compra um apartamento de 500 000 € paga 27 300,03 €, o mesmo que um residente paga por uma segunda habitação.

A compra para revenda está isenta para um adquirente que exerça essa atividade (art. 7.º(1) CIMT). Salvo se o adquirente comprovar revendas em cada um dos dois anos anteriores, o IMT é liquidado e pago na mesma e é anulado, a requerimento, após a revenda no prazo de um ano (art. 7.º(2) a (4) CIMT). A isenção caduca se o imóvel não for revendido no prazo de um ano (art. 11.º(5) CIMT), e não dos três anos que guias mais antigos referem (ver o texto da AT). A reabilitação está aberta às sociedades: prédios com mais de 30 anos ou situados em área de reabilitação urbana podem ser adquiridos com isenção de IMT se as obras começarem no prazo de três anos (art. 45.º(2)(b) EBF), com três anos de isenção de IMI após a conclusão (art. 45.º(2)(a) EBF).

Passar para a sociedade um apartamento que já é seu é uma nova aquisição. A entrada em espécie para o capital é facto tributário de IMT (art. 2.º(5)(e) CIMT), tal como a adjudicação aos sócios na liquidação da sociedade (art. 2.º(5)(f) CIMT). Escolha o titular antes da escritura.

A AT restitui a diferença face às taxas normais, a requerimento (art. 17.º(11) CIMT e art. 17.º(12) CIMT). Num apartamento de 500 000 €, são 10 199,97 € até à tabela de outra habitação, ou 11 263,31 € se o adquirente passar a viver no imóvel e este se tornar habitação própria e permanente. Este segundo valor assenta no nosso entendimento, que a AT não confirmou.

Sociedades estrangeiras. O texto fala de adquirente não residente e, ao contrário da regra da lista negra (art. 17.º(7) CIMT), não distingue as pessoas singulares. Na letra da lei, uma limited company britânica que compra um apartamento em Lisboa paga 7,5%, tendo como única via de recuperação o arrendamento a renda moderada. A AT ainda não publicou orientações. Uma Lda portuguesa é residente, pelo que paga pela tabela normal, salvo se for dominada a partir de uma jurisdição da lista.

Com um VPT de 250 000 €, uma sociedade do Dubai paga 37 500 € por ano de IMI e AIMI, mais cerca de 4 167 € de imposto sobre a renda presumida se o apartamento estiver vazio. O resto do que custa a inclusão dos EAU na lista está na nossa comparação entre Portugal, Espanha e os EAU.

O IMT da Lda: 330 539 € × 4,1578% = 13 743,15 €, mais 169 461 € × 8% = 13 556,88 €. O atalho da parcela a abater dá 27 300,11 €. O IMI acima de 500 € é pago em três prestações.

A Lda poupa 10 200 € na compra face aos dois adquirentes não residentes, mas depois paga 1 000 € por ano de AIMI que a pessoa singular não paga, ou 1 750 € se a família utilizar o apartamento. Os mesmos 500 000 € num escritório custam a qualquer adquirente 6,5% de IMT (32 500 €), exceto a uma entidade sediada numa jurisdição da lista ou dominada a partir dela, e não pagam AIMI.

Taxas. Os prédios rústicos pagam 0,8% do VPT (art. 112.º(1)(a) CIMI); os urbanos entre 0,3% e 0,45%, fixada anualmente pelo município (art. 112.º(5) CIMI), ou até 0,5% nos municípios sujeitos a um programa de apoio financeiro (art. 112.º(18) CIMI). Lisboa tem mantido o mínimo legal de 0,3% nos últimos anos, segundo a imprensa.

Prestações (art. 120.º(1) CIMI): até 100 €, maio; até 500 €, maio e novembro; acima disso, maio, agosto e novembro. Em 2026, a prestação de maio passou para 1 de junho. Todos os outros prazos com data estão no nosso calendário de obrigações.

O IMI familiar (art. 112.º-A CIMI) e a isenção da habitação própria e permanente (art. 46.º EBF) são para pessoas singulares. Para uma sociedade, o IMI é um gasto dedutível nos termos do art. 23.º CIRC.

A base é a habitação e os terrenos para construção. Os prédios comerciais, industriais, para serviços e «outros» ficam excluídos (art. 135.º-B(2) CIMI), e os prédios rústicos não são urbanos. Escritórios, lojas e armazéns não pagam AIMI.

Os limiares de 1 e 2 milhões de euros da pessoa singular aplicam-se ao VPT antes da dedução (art. 135.º-F(2) CIMI e art. 135.º-F(3) CIMI): 1,5 milhões de euros de VPT habitacional custam 7 800 € por ano, 900 000 € custam 2 100 €.

A armadilha é a casa de férias na Lda. A habitação da sociedade utilizada para fins pessoais por um sócio, um gerente, ou pelos seus cônjuges, ascendentes ou descendentes é tributada às taxas das pessoas singulares, sem dedução, e tem de ser identificada no anexo da declaração de IRC (art. 135.º-F(7) CIMI). Com um VPT de 250 000 €, são 1 750 € por ano, contra 0 € se o apartamento fosse seu e não tivesse mais nenhum. O rendimento em espécie é uma questão separada.

A aquisição de partes sociais conta como transmissão do imóvel quando se reúnem três condições (art. 2.º(2)(d) CIMT): mais de metade do ativo da sociedade são imóveis situados em Portugal, ao valor contabilístico ou ao VPT, se superior; esses imóveis não estão diretamente afetos a uma atividade agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis; e um sócio fica com pelo menos 75%, ou restam apenas dois sócios casados ou unidos de facto. As sociedades cotadas ficam de fora (art. 2.º(7) CIMT). A base é o VPT na proporção da participação, ou o valor de balanço, se superior (art. 12.º(4) CIMT, regra 19.ª).

A taxa é uma questão em aberto. O artigo 17.º não tem uma linha para a compra de participações. Na prática aplica-se a taxa do imóvel subjacente às quotas; há quem leia os 6,5% das «outras aquisições onerosas». Não conhecemos nenhuma informação vinculativa da AT, e o Imposto do Selo nestas operações também não está confirmado. Faça as contas às duas leituras.

Do lado do vendedor. Portugal tributa as mais-valias de não residentes com partes sociais de sociedades portuguesas (art. 4.º(3)(b) CIRC) e de entidades estrangeiras cujo valor resulte em mais de metade de imóveis portugueses (art. 4.º(3)(f) CIRC), sem prejuízo das convenções:

As mais-valias sobre o próprio imóvel são tributáveis em Portugal ao abrigo de todas as convenções indicadas. A isenção das mais-valias com partes sociais do regime das SGPS e holdings também deixa de se aplicar a sociedades predominantemente imobiliárias: ver o regime português das holdings.

Pessoas singulares. A taxa de 25% sobre rendas habitacionais desce entre 10 e 20 pontos para contratos de cinco anos ou mais (art. 72.º(3) a (5) CIRS). Os residentes na UE e no EEE podem optar pelas taxas dos residentes quanto às rendas não habitacionais tributadas a 28% (art. 72.º(15) CIRS); o texto não inclui a taxa de 25% das rendas habitacionais. Na venda, os não residentes são tributados sobre metade da mais-valia às taxas progressivas, determinadas em função da totalidade dos rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal (art. 22.º(3)(a) CIRS). Nas vendas de 2026 a 2029, as mais-valias de habitação reinvestidas em habitação em Portugal arrendada a renda moderada ficam excluídas, com um período de cinco anos (art. 10.º(7) CIRS).

Uma Lda portuguesa. As rendas fazem parte do lucro (art. 3.º(1)(a) CIRC), tributado a 19% em 2026, 18% em 2027 e 17% a partir de 2028. A taxa de 15% para PME sobre os primeiros 50 000 € exige que se exerça, a título principal, uma atividade económica (art. 87.º(2) CIRC); se um único apartamento arrendado basta é uma leitura nossa, pelo que modelamos as duas taxas. Só o edifício é depreciado: quando a escritura não separa o preço, o terreno é fixado em 25% (artigo 10, n.º 3, do Decreto Regulamentar 25/2009). A taxa ronda normalmente os 2% ao ano sobre a parte do edifício, mas um edifício usado segue a sua vida útil esperada (artigo 5, n.º 2, alínea a), do mesmo decreto). Depois, o lucro tem de chegar até si: ver como se remunerar a partir de uma sociedade portuguesa e as derramas no nosso guia do IRC.

Uma sociedade estrangeira sem estabelecimento estável é tributada a 25% sobre as rendas e as mais-valias portuguesas (art. 4.º(3)(a) CIRC). Tem de nomear representante fiscal, salvo se for residente na UE, ou no EEE com cooperação administrativa equivalente (art. 126.º(1) e (2) CIRC), e entrega uma declaração Modelo 22 até ao fim de maio pelas rendas e no prazo de 30 dias após uma venda (art. 120.º(5)(a) e (b) CIRC). Precisa de um NIF português antes da compra. Não está resolvido se a regra da metade da mais-valia do IRS se lhe estende; verificamo-lo caso a caso.

Em suma, a sociedade ganha quando há gastos a deduzir e arrendamentos a gerir. A pessoa singular ganha nas mais-valias, na dedução do AIMI e na simplicidade. Uma sociedade que detém uma casa que ninguém arrenda paga AIMI desde o primeiro euro e tem poucos rendimentos para lhe abater os gastos.

Alojamento local. A Lei 56/2023 restringiu os novos registos de alojamento local; o Decreto-Lei 76/2024 reverteu várias dessas regras e transferiu competências para os municípios, por isso comece por verificar o município. Nas zonas de pressão urbanística, o IMI do alojamento local pode ser agravado até 100% se o município o deliberar (art. 112.º(19)(a) CIMI).

O Orçamento do Estado para 2027 é uma proposta. Segundo a análise da OCC, atualizaria os escalões do IMT em 2,3%, terminando o escalão de 8% da tabela de outra habitação em 648 511 €, e manteria as taxas. Segundo as análises publicadas, não altera as taxas de IMI, de AIMI nem do Imposto do Selo. A calculadora usa a lei de 2026.

Em aberto a 30 de outubro de 2026: os 7,5% para sociedades estrangeiras; a taxa e o Imposto do Selo na compra de participações; o reembolso até à tabela da habitação própria e permanente; a taxa de PME para uma sociedade de arrendamento; a regra da metade da mais-valia para sociedades estrangeiras; o Orçamento do Estado para 2027. Atualizaremos esta página.